กฎหมายการเช่าอสังหาริมทรัพย์

การเช่าอสังหาริมทรัพย์ หมายถึง สัญญาซึ่งบุคคลหนึ่งเรียกว่าผู้ให้เช่า โอนสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่อีกคนหนึ่งเรียกว่าผู้เช่า เพื่อการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นตามสัญญา โดยผู้เช่ามีหน้าที่ชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่า

กฎหมายการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย เป็นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537-602 ซึ่งกำหนดหลักเกณฑ์ต่างๆ เกี่ยวกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไว้ เช่น ประเภทของสัญญาเช่า ระยะเวลาการเช่า ค่าเช่า หน้าที่ของผู้ให้เช่าและผู้เช่า เป็นต้น

ประเภทของสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์

สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์แบ่งออกเป็น 2 ประเภทหลักๆ คือ

• สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย เช่น สัญญาเช่าบ้าน สัญญาเช่าห้องเช่า
• สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อประกอบกิจการ เช่น สัญญาเช่าอาคารสำนักงาน สัญญาเช่าโรงงาน

ระยะเวลาการเช่าอสังหาริมทรัพย์

ระยะเวลาการเช่าอสังหาริมทรัพย์อาจกำหนดไว้เป็นระยะเวลาแน่นอน หรือกำหนดไว้เป็นระยะเวลาไม่แน่นอนก็ได้

• สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีระยะเวลาแน่นอน หมายถึง สัญญาเช่าที่กำหนดระยะเวลาการเช่าไว้แน่นอน เช่น สัญญาเช่า 3 ปี สัญญาเช่า 5 ปี เป็นต้น
• สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีระยะเวลาไม่แน่นอน หมายถึง สัญญาเช่าที่ไม่ได้กำหนดระยะเวลาการเช่าไว้แน่นอน เช่น สัญญาเช่ารายเดือน สัญญาเช่ารายปี เป็นต้น

ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์

ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ หมายถึง เงินที่ผู้เช่าต้องชำระให้แก่ผู้ให้เช่าเพื่อเป็นค่าตอบแทนในการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์นั้น

ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์อาจกำหนดไว้เป็นเงินจำนวนแน่นอน หรือกำหนดไว้เป็นอัตราร้อยละของราคาประเมินทรัพย์สินก็ได้

หน้าที่ของผู้ให้เช่าและผู้เช่า

ผู้ให้เช่ามีหน้าที่ดังนี้

• มอบกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้เช่าตามสัญญา
• อนุญาตให้ผู้เช่าใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ตามสัญญา
• ซ่อมแซมอสังหาริมทรัพย์ที่ชำรุดเสียหายอันเนื่องมาจากการใช้งานตามปกติ

ผู้เช่ามีหน้าที่ดังนี้

• ชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าตามสัญญา
• ใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ตามสัญญาด้วยความระมัดระวังและไม่ให้ก่อให้เกิดความเสียหายแก่อสังหาริมทรัพย์
• คืนอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้ให้เช่าเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการเช่า

การบอกเลิกสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์

ผู้ให้เช่าและผู้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ได้ตามข้อตกลงในสัญญาหรือตามกฎหมาย

การบอกเลิกสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามข้อตกลงในสัญญา หมายถึง การบอกเลิกสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในสัญญา เช่น บอกเลิกสัญญาเช่าได้เมื่อผู้เช่าผิดสัญญา เป็นต้น

การบอกเลิกสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมาย หมายถึง การบอกเลิกสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามบทบัญญัติของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เช่น ผู้เช่าผิดสัญญา ผู้ให้เช่าจำเป็นจะต้องใช้อสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น

ข้อควรระวังในการเช่าอสังหาริมทรัพย์

ในการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ผู้เช่าควรพิจารณาปัจจัยต่างๆ ดังนี้

• สภาพของอสังหาริมทรัพย์
• ระยะเวลาการเช่า
• ค่าเช่า
• สิทธิและหน้าที่ของผู้เช่าและผู้ให้เช่า

นอกจากนี้ ผู้เช่าควรทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นลายลักษณ์อักษรและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย เพื่อประโยชน์ในการคุ้มครองสิทธิของผู้เช่า

ตัวอย่างสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์

สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นสัญญาที่มีความสำคัญอย่างยิ่งในการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เพื่อเป็นหลักฐานแสดงเจตนาตกลงกันระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่าและกำหนดสิทธิและหน้าที่ของแต่ละฝ่าย สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์สามารถหาซื้อได้ตามร้านขายเอกสารทั่วไป หรือจ้างทนายความหรือนักกฎหมายเป็นผู้ร่างให้